房地产行业:北京新机场落地 产业拉动迁移再起

 　　海通证券(23.03, 2.09, 9.98%)研究报告内容摘要

　　事件:

　　北京新机场正式开建，第一期按2025年7200万人次旅客吞吐量的目标设计。

　　投资建议:

　　北京首都机场发展遇到瓶颈，新机场建设迫在眉睫。随着中国经济的快速发展和航空客流量的不断增长，北京首都机场出现了日益严重的拥堵和航班延误现象。例如2004年以来，北京首都机场的航班数增速就一直低于客流量增速，这使得目前国内外要求飞往北京首都机场的航班，每天没能得到批准的数字达到近400个，甚至每天有接近1000架次航班没有安排上。同时，京津冀三地机场的定位也进行了重新明确。其中，首都机场完善服务首都核心功能，调整优化航线网络结构，增强国际航空枢纽的中转能力。以上原因促成新机场建设提速。

　　北京新机场发展规划和新机场线发展节点预测。根据国家发改委可研批复，首都新机场工程总投资799.8亿元，其中空管工程投资41.6亿元，供油工程(场内部分)投资22亿元。工期五年，计划于2019年建成投产。具体而言，新机场的近期发展规划是建成航站楼面积70万平，建设用地40平方公里(其中河北13平方公里)，客机位220个，年飞行量65万架次，航站楼满足年旅客吞吐量4500万人次。远期规划是新建6条跑道和南部航站楼，航站楼面积共计180万平，建设用地90平方公里(其中河北30平方公里)，客机位400个，年飞行量100万架次，满足年旅客吞吐量1亿人次。

　　北京新机场建成后带来产业链的迁移和对经济的拉动。

　　1)“空港商业城(10.12, 0.23, 2.33%)”模式有望复制。根据“空港商业城”概念提出者约翰.卡赛德的观点，“空港商业城”是一个大面积的综合性区域，以机场为中心，在周边建设仓储区、办公区、购物中心、会议中心乃至住宅区和高尔夫球场等设施。事实上，随着机场功能的不断调整和变化，依托机场的区位优势、交通优势和口岸优势，在机场周围形成了具有城市性质的新型临空经济区，即航空城。航空城已成为地方区域经济发展的引擎。根据航空城理论，未来北京新机场周边有望发展临空服务、临空制造、临空农业、临空旅游和配套服务等五大基础产业。

　　2)新机场经济拉动效应明显。如果假设至2025年和2040年，北京新机场航空旅客每百万新增吞吐量对当地经济效益和就业岗位的拉动效应不变，则可测算当2018年北京新机场建成达到4500万旅客量时，可以使当地产生经济效益815亿元，已经大于北京新机场全部投资额，新增相关就业岗位23.85万人。2025年时预计使当地产生经济效益1303亿元，新增工作岗位38.16万人，远期至2040年预计使当地产生经济效益1810亿元，新增工作岗位53.0万人。考虑到随着时间推移，北京新机场建成后对经济拉动效应和新增就业岗位的效应都会递减而接近国际通常水平。因此我们假设至2025年和2040年，北京新机场航空旅客每百万新增吞吐量对当地经济效益和就业岗位的拉动效应呈渐变变化，由此可侧算当2025年前后北京新机场对当地经济产生的效益将达到峰值1069亿元，同时新增相关就业岗位也达到峰值31.75万人。

　　投资机遇:我们认为，随着机场建设推进，华夏幸福(37.38, 0.60, 1.63%)、廊坊发展(15.38, 0.24, 1.59%)和荣盛发展(14.11, 0.33, 2.39%)等在首都新机场周边区域拥有土地储备的开发商将成最大受益者。其中，华夏幸福是A股唯一具备扩张能力的园区企业。公司在固安，大厂区域直接对接未来第二机场和北京南区发展，土地潜在升值潜力无限。

　　风险提示:行业销售存在不确定性风险。

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