五年千亿归零 海航地产变局

　　(图片来源：全景图片)

　　“我们的业态之复杂，在全国房企里都是独一无二。”2017年，海航地产副总裁杨惟尧在众多媒体面前不无骄傲地宣告，别的房企都在说转型，就是在往海航地产的方向转。也正是在这一年，海航地产正式提出，要在五年之内进入全国房企TOP30，业绩达到千亿。

　　时间刚刚走过一年，曾经的豪言成了泡影，2018年11月20日，海航地产召开新闻发布会，宣布海航地产更名为海航临空，传统房地产开发项目将被“归类处理”，未来将着重打造临空产业园及通航小镇两类项目。

　　实际上，在更名之前，海航地产早已开始了对传统房地产项目的“归类处理”。据记者不完全统计，海航地产今年已出售及正在出售的旗下资产已超过二百亿元，包括悉尼写字楼、纽约曼哈顿第六大道写字楼等海外资产及海航首府、海航科技广场、海航广州白云项目等国内资产。

　　就在海航地产更名前数日，海航集团董事长陈峰公开表示，“有关集团去杠杆的指示，我们得心无旁骛地执行，当初买资产是一种需要，现在卖也是一种需要，企业生存的需要。”而海航地产，成为了海航集团为生存而付出的“必要代价”。

　　买卖转换

　　“那时候(2016年)每天都有人问我，我这里有一个XX项目，你们(海航)要不要买?不管是什么行业、哪个国家，都有项目找上门来。”前海航员工Amber回忆。

　　据记者不完全统计，自2015年至2017年中，海航集团以至少一个月一次的收购频率登上了全球并购的舞台，在两年半的时间里，海航集团达成的海外收购交易总额超过了400亿美元，其中，包括了100亿美元收购CIT旗下飞机租赁业务、65亿美元收购希尔顿集团股份约25%股权、22.1亿美元收购纽约曼哈顿写字楼等巨额投资。

　　在这400亿美元的投资中，除了与航空业务相关的飞机租赁业务及其他航空产业链业务，海外物业、文旅项目占比最高，海航对海外写字楼、酒店度假村等文旅地产项目的投资总额超过百亿美元。

　　伴随着滚雪球式的快速扩张与收购，海航集团的规模迅速扩大，2015年，海航首登《财富》世界五百强，2016年，进入世界五百强第353位，2017年，提升至第170位，官方宣告的集团总资产超过一万亿元。这一年，海航提出，要在2025年之前进入世界前十。

　　作为海航集团旗下的房地产开发平台，海航地产于2008年正式成立，根据海航地产上市母公司海航基础(600515.SH)的年报数据，2017年，海航地产实现营业收入为68.45亿元，全年签约销售额为87.82亿元，按照克而瑞发布的2017销售TOP200榜单，位列全国房企前150位。

　　与集团提出了世界十强“小目标”一样，海航地产也在2017年意气风发地提出要在五年内进入全国房企TOP30，业绩达到千亿元。一位海航地产人士告诉记者，海航地产内部提出的目标是要通过并购扩张做到TOP10的房企。

　　如果能像海航集团一样收购，海航地产要在五年从不到百亿扩张到千亿规模或许也并非不可能。从2016年起，海航地产开始高调扩张，杨惟尧多次在公开场合称，海航感兴趣的地，“一定会强势拿下”。

　　2016年，海航地产在海口以8.15亿元击败多家大型房企拿下地王，创下海口大英山地价新高，其后，又在香港以142亿港元击败21家香港及内地开发商拿下启德两块住宅用地。随后，海航地产提出“深耕海南，布局全国”，开始在浙江、北京等地高调拿地。

　　高歌猛进的势头在2017年年中戛然而止，彼时的海航集团资金链困局初现，开始频繁出售境内外资产，而刚刚开始在全国土地并购市场活跃了不到一年的海航地产，也在2018年开始了资产大抛售。

　　3月，海航地产以19亿元的价格将旗下海南高和、海岛建设物流100%股权出售给了融创，海南高和主要运营海口市望海国际商业广场，同时，此两家公司还拥有红城湖片区两宗总价8.15亿元的棚改用地。4月，海航地产引入富力合作开发海航首府项目，合作价约57亿元，据前述海航地产人士介绍，该项目已经封顶，原本计划今年年内开售。11月，万科以10亿元出手接下了海航广州白云项目，并就包括北京海航大厦在内的多个项目与海航进行了沟通。

　　前述海航地产人士称，目前海航地产尚有超过70处房产有出售意向，包括上海海航大厦、海口日月广场等核心城市地标建筑，总价值超过百亿元，意向买家除之前已有出手的融创、万达、富力之外，还有中粮、华侨城、九龙仓等众多房企。

　　对此，海航地产方面表示，这是“为了聚焦主业，配合集团去杠杆的要求而做出的决策。”

　　动荡变局

　　在海航地产母公司海航基础的官方介绍中，“基础产业投资运营管理商”是其对自己的定位，而海航地产更名后的全名为“海南海岛临空产业集团有限公司”，其业务重心是临空产业开发建设，主要业务是围绕航空产业展开的临空产业园和通航小镇项目。

　　从剑指千亿的“地产黑马”到航空主业的“基础产业设施”，变化不可谓不大。在更名的品牌发布会上，海航临空新任董事长谭玉平称，围绕临空产业战略转型是顺势而为，“近年来公司一直在运筹从传统地产转型产业地产，最终确定以临空产业为主业。”

　　就在去年，海航地产还提出，以三条产品线齐头并进，冲击千亿。这三条产品线分别是包含了生活配套、商贸、产业三大类的中国集，融居住、商旅、商业、办公于一体的一带一路沿线城市综合体以及最终确立的临空产业园。彼时，海航地产在三条产品线中还穿插了长租公寓“海航公社”、养老体系“海航城”等多元化板块，如今这些板块均已成历史。

　　谭玉平将今年称作海航临空的“转型元年”，并为其规划了“三园五镇”，即美兰临空产业园、宜昌临空产业园、天津临空产业园三园及西安空港新城、海南博鳌、武汉蔡甸、浙江建德千岛湖、四川都江堰等五地的通航特色小镇。除三园五镇外，海航临空方面称，还有17个项目储备以及29个相关子项目。

　　美兰临空产业园是海航临空产业的先行模板，据介绍，其位于海口美兰国际机场东侧，总规划面积11.43平方公里，建设分三期进行。海航方面宣称，该产业园不仅囊括了现代化的物流园以及临空产业基础设施建设，还有航空维修、智慧物流、跨境电商等产业层级。

　　前述海航人士透露，三园五镇基本上会按照美兰临空产业园的模式建设，“公司留着的项目已经很少了，这几个项目是当初签约主基地机场时和当地政府捆绑的，属于必须留的项目，同时项目位于主基地机场旁边，发展起来也更有支撑。”

　　所谓主基地机场是指机场与航空公司达成了战略合作，机场通过提供优质时刻、优先航线等方式鼓励航空公司在机场增加运力，希望通过主基地航空公司在航线网络优化的过程中形成规模经济，进一步挖掘运力，促进机场吞吐量增长，主基地机场航空公司拥有更多的发展资源以及更高的市场份额。

　　因此，海航临空规划的三园五镇既要借助主基地机场的资源，也承担着丰富、扩展机场产业链的责任，例如，海南美兰机场、天津滨海机场不仅是海航的主基地机场，海航还负责其免税业务的运营，在两个产业园的规划中，也多次提到了拓展免税业务覆盖，实现增收。

　　此外，由三园五镇直接开发出新的旅游产品并做好相关的产业链也是海航临空规划的“聚焦主业”渠道之一。海航临空方面称，将围绕通航小镇打造涵盖物流、园区开发、飞机制造等等上下游的生态圈以及相关文化产品。

　　前述海航地产人士表示，“比如拿海航的金鹏会员积分换小镇套票，或者推出机票、小镇景观门票一体的套票等等，海航不仅有航空，旗下还有专门的旅游平台凯撒旅游(000796.SZ)，也有新零售平台供销大集(000564.SZ)，如果能将这些资源整合起来，通航小镇还是很有看点的。”

　　不过，就海航集团目前的状态来说，海航临空通航小镇的未来项目规划依旧存在起伏与不确定性。据多方信源透露，由于资金紧张，海航集团正计划将所持凯撒旅游股份出售给光大集团，对此，凯撒旅游方面表示，未得到相关通知。

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